Немецкая строительная индустрия переживает самые глубокие
перемены за последние полвека. Немцы теперь предпочитают жить не в
своем доме в пригороде, а в арендуемой квартире в центре города ... У строительных компаний Германии сейчас не лучшие времена.
Государственная поддержка отрасли сокращается, спрос на квартиры и
дома растет слабо, а рынок аренды жилья жестко регулируется. Чтобы
обсудить проблемы и перспективы отрасли, корреспондент "Эксперта"
встретился с Андреасом Руфом, исполнительным директором GSW - одной
из старейших строительных компаний Франкфурта. ... стр. 60 ... Пригороды пустеют ... - Что происходит сегодня на немецком рынке недвижимости? ... - Прежде всего, клиенты все реже интересуются собственным домом
и все чаще выбирают квартиру. Еще лет пятнадцать назад типичным
покупателем или арендатором жилья была семья с двумя детьми. Такой
семье необходима достаточная площадь, желательно в зеленом районе,
чтобы детям было, где играть. Идеальный вариант - собственный домик
в пригороде, с небольшим садом. На такие домики был огромный спрос.
Сейчас демографическая ситуация в стране меняется, в Германии
становится все больше бездетных пар и все больше пожилых людей.
Очень много стало одиноких. Типичные горожане сегодня - это люди
тридцати-сорока лет, одинокие, хорошо зарабатывающие. Такие жители
сейчас составляют свыше половины населения крупных городов. Новому
поколению наших клиентов большие загородные дома не нужны, а нужно,
наоборот, что-то компактное и расположенное в центре города -
вблизи не только от работы, но и от театров, музеев, кино и так
далее. Так что если пятнадцать лет назад немцы массово переселялись
из городов в пригороды, то сегодня переселение идет в обратную
сторону - люди продают дома в сельской местности и возвращаются в
города. ... - Если спрос на загородные дома падает, а на городские квартиры
растет, это должно влиять на цену городской земли. ... - Практически не влияет. Цена участков земли в крупных городах и
так очень высока, и рост спроса на жилье влияет на нее несильно. К
тому же сейчас наблюдается определенный спад в строительстве
офисных зданий, Германия перенасыщена офисными помещениями, и
потому цены на землю в крупных городах стабилизировались. ... - На каком уровне? ... - В разных городах цены разные. Чем крупнее город, чем больше в
нем шансов найти хорошую работу, тем дороже жилье. Традиционно
самые дорогие города Германии - Мюнхен и Франкфурт. Во Франкфурте
квадратный метр земли стоит в среднем шестьсот евро. Стандартный
двухэтажный дом на одну семью, без садика, стоящий стена к стене с
соседними домами, обойдется как минимум в двести пятьдесят тысяч
евро. А где-нибудь в Тюрингии, где земля почти ничего не стоит,
такой же дом можно купить за сто сорок-сто пятьдесят тысяч
евро. ... Нерыночная аренда ... - Немцы предпочитают покупать жилье или арендовать его? ... - Собственное жилье - это всегда желанная вещь. Большинство
жителей страны готовы купить дом или квартиру, если бы у них
появилась финансовая возможность сделать это. Но в реальной жизни
лишь сорок три процента немцев располагают собственным жильем - это
даже несколько ниже среднего уровня по Евросоюзу. ... Дело в том, что последние десять лет государство целенаправленно
сворачивает программы стимулирования покупки жилья частными лицами.
Раньше, покупая собственный дом, немецкая семья, в зависимости от
количества детей и уровня дохода, могла рассчитывать на субсидию в
размере до тридцати тысяч евро. Сегодня таких субсидий уже нет. ... С другой стороны, государство жестко регулирует уровень цен на
рынке аренды жилья, удерживая их на достаточно низком уровне. В
итоге покупка жилья становится все дороже, а аренда - все
привлекательней. Сегодня семья, взявшая кредит на покупку квартиры
или дома, должна понимать, что в течение ближайших
двадцати-двадцати пяти лет ее расходы по выплате кредита будут
существенно превышать расходы, которые она бы несла, если бы
снимала то же самое жилье. На такое бремя решится не каждый. ... - В чем заключается госрегулирование арендной платы? ... - В каждом городе местные власти проводят исследования ситуации
на рынке жилья и выясняют среднюю стоимость аренды для каждого типа
квартир. Например, двухкомнатная квартира площадью шестьдесят
квадратных метров, трехэтажный дом 1950 года постройки. Или
трехкомнатная площадью восемьдесят квадратных метров и
четырехэтажный дом 1970 года постройки. Затем эта средняя стоимость
официально закрепляется в качестве базовой для такого типа квартир
в данном городе, и владельцы жилья не имеют права сдавать его по
цене, превышающей базовую более чем на двадцать процентов. Кроме
того, каждое повышение цен можно проводить лишь раз в два года. ... Через несколько лет проводится следующее исследование, и, если
обнаруживается, что цену увеличили все арендодатели, базовая цена
повышается снова. Это очень сложная бюрократическая система,
которая ограничивает конкуренцию на рынке жилья. Из-за такого
нерыночного регулирования средняя стоимость аренды квадратного
метра жилья в Германии составляет сегодня десять евро в месяц.